Immobilienfonds

Kapitalanlagen in Immobilien haben in Deutschland eine lange Tradition. Über 50% des privaten Anlagevermögens sind in Immobilien investiert. Anleger, die mit begrenztem Kapitaleinsatz und ohne eigenen Verwaltungsaufwand am wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie teilhaben und zusätzlich noch nennenswerte Steuervorteile erzielen wollen, beteiligen sich an geschlossenen Immobilienfonds.

Immobilienfonds sind eine spezifische Art der Investmentfonds, die entgegengenommene Gelder im eigenen Namen für gemeinschaftliche Rechnung der Einleger nach dem Grundsatz der Risikomischung zu mindestens 50% des Sondervermögens in Grundstücke und Liegenschaften investieren und über die sich hieraus ergebenen Rechte der Einleger Anteilsscheine ausstellen.
Immobilienfonds investieren in Haus- und Grundstücksbesitz. Das Ziel dabei ist eine möglichst hohe Wertsteigerung der Objekte und die Erwirtschaftung hoher Mieten. Deshalb wird häufig bevorzugt in gewerblich genutzte Mietimmobilien investiert. Gegenüber den Wertpapierfonds müssen Immobilienfonds immer über ausreichende Liquiditätsreserven verfügen, da der Erwerb neuer Immobilien oft mit extrem hohen Anschaffungskosten verbunden ist.

Es gibt Offene und Geschlossene Immobilienfonds. Ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal ist, dass Geschlossene Immobilienfonds nur eine schon vorher fixierte Anzahl von Investoren zulassen und nur eine begrenzte Anzahl von Objekten in das Fondsvermögen aufnehmen. Ziel des Geschlossenen Fonds: Sie sprechen den steuerorientierten Anleger an wie z.B. Investoren, die sich in einer sehr hohen Steuerprogression befinden. Der steuerliche Unterschied zwischen den beiden Fondstypen ist, dass der Investor eines Offenen Immobilienfonds Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt, der Teilhaber eines Geschlossenen Immobilienfonds dagegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

1. Offene Immobilienfonds
Bei Offenen Immobilienfonds gibt es keine Begrenzung der Anzahl der ausgegebenen Zertifikate. Sie können laufend neue Zertifikate emittieren, deren Erlöse sie für den Kauf von Grundstücken und Gebäuden bzw. zur Finanzierung von Bauprojekten verwenden. Abhängig von Angebot und Nachfrage kann es bei der Anzahl und dem Kurs der umlaufenden Anteile eine ständige Änderung geben.
Wer Fondsanteile eines Offenen Immobilienfonds kauft, sichert sich das Know-how erfahrener, professioneller Manager, denen er Erwerb und Betreuung rentabler
Objekte anvertraut.

2. Geschlossene Immobilienfonds
Bei Geschlossenen Immobilienfonds gibt es eine genaue Fixierung der Anzahl der auszugebenen Zertifikate, d.h. Kreis der Zeichner sowie Anzahl der Objekte bzw. Bauvorhaben sind beschränkt. Würden im Laufe der Zeit ständig neue Zeichner in den Investorenkreis und/oder weitere Objekte in den Bestand des Fondsvermögens aufgenommen werden, so wäre die Zuweisung von steuerfreien Ausschüttungen nicht mehr praktikabel und der Fonds würde schließlich seine Existenzberechtigung verlieren.

Vorteile - Chancen - Risiken

Schon sehr lange gehört der Kauf von Grund und Boden zu den begehrtesten Anlageformen, denn Immobilien gelten als wertbeständig und werden nicht von Krisen wie z.B. einer Inflation beeinflusst.
Das besondere Risiko bei Offenen Immobilienfonds liegt in dem Ertragsrisiko durch mögliche Leerstände der Objekte. Von Vorteil sind jedoch solide Renditen, die sich
aus den Steuervorteilen, den jährlichen Ausschüttungen und den Wertsteigerungen der Objekte ergeben. Den Schutz des Anlegers gewährleistet die Kontrolle der Kapitalanlagegesellschaften durch das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen in Berlin. Das Immobilienvermögen, das durch das Fondsprinzip angesammelt wird, ist von Körperschafts-, Vermögens- und Gewerbesteuer befreit und davon profitiert natürlich indirekt der Investor. Von der Ausschüttung ist ebenfalls ein erheblicher Teil steuerfrei.

Vor allem Geschlossene Immobilienfonds bieten dem Anleger einen enormen Steuervorteil, er wird vom Fiskus wie ein Bauherr behandelt und profitiert damit von allen damit verbundenen Steuervorteilen. Ein weiterer Vorteil ist die Fremdkapitalquote von mindestens 50 % wobei das Fremdkapital in Form von Hypotheken aufgenommen und zur Finanzierung der Fondsobjekte verwendet wird. Als problematisch erweisen sich dagegen für den Anleger die mangelnden Liquidisierungsmöglichkeiten der Anteile, es gibt keinen unabhängig organisierten Sekundärmarkt, an dem Anteile geschlossener Immobilienfonds gehandelt werden. Daher muss der Investor, der sich von seinen Anteilen trennen möchte, selbst für einen Nachfolger sorgen.

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